中古マンションの評価は自分の頭で

しばらく前から，大阪の実家のまわりの中古マンションに注目してる．まぁ今買える訳では到底ないのだが（笑），そうした事情で，やや広域を対象に動向のウォッチは続けている．

以前のエントリでも，中古マンションの角部屋が価格面で大して評価されていない点を不思議に思う旨書いたのだが，どうもそれだけではないようだ．

]]> 角部屋かどうかだけではなく，高層階でも，駐車場が付いていても，見晴らしが非常によさそうなロケーションでも，中古の場合は大して価格には反映されてなさそうなのだ．つまり，新築と違って中古マンションってかなり粗くしか査定されてないのではないかと．

もちろん人気マンションを売り出す場合などと同様，売主が訴求点を自覚して高い値付けをしてる例もない訳ではもちろんないのだけど，各種サイトから売主希望価格の数字を拾って適当に集計してみても大きな差が見えて来ない．

こだわりを強くもって丹念に調べると相当掘り出し物があるのが中古マンションなのではないか, という思いを最近日に日に強くしている．このギャップが埋められる前に掘り出し物を探さないと．# って先立つものが,,, (- -;;

マンションの選び方

今年前半はマンション購入におおわらわだったのだが，どういう観点で購入物件を選び，また引っ越してからの見方の違いは実際どうだったのか何人かにメールで質問されていたので書いてみることにする．（実際のところは，まるでブログを更新しないから催促されてるだけに違いないけど:-p）

]]> ただ，私は選ぶというほどには丹念に物件は見てまわっていない．逆に出不精だ．半ばひやかしで一件新築マンションを一昨年みて，今回中古マンションをまたひやかしで一件見ただけだ．

私が重視する観点は大きく，【住む】，【貸す】，【売る】の三つ，優先順位もこの順だ．売買契約書にサインするまでに多少なりとも気にしたりチェックしたのは以下に書いた点に尽きる．

【住む】

私たちの場合，妻が階段嫌いなので，戸建は考えにくい．前住んでいた賃貸はメゾネットで妻が不憫であった. 妻いわく「幅が広い緩やかな階段なら可」らしいが，都心部では厳しい．もちろんだだっぴろい敷地に一階建てを建てるというのもあり得ない．

私は都会っ子で郊外がイヤな性質で，逆に，妻はゴミゴミして騒々しく空気の汚いところはイヤだというので，住む地域選びが無茶苦茶難しい．折衷案としては，都心だけど，少し奥まったところしか残らない．
実は私自身は，これまで賃貸してた町の同じ丁目がベスト，と東京に来てからこれまでの経験上思っていたが，公示地価をみてもあまりに高くあり得ないなぁとは内心では思っていた．

あと隣家の音は聞こえず，また隣家に音が漏れない方がいいので，角部屋か，スラブが厚い物件がいいかなとは思っていた．

広さについては，以前住んでたのは50m^2 強で，客も上げられず悲しい思いをしていたので，若干広い方がいいなとは思っていた．

今回購入した物件は，以前の賃貸メゾネットから徒歩30秒だし，とりあえず上記は全て満たしていた．

【貸す】

これは万一ローン返済に窮したときに賃貸にまわしたらいくらで貸すことができて，キャッシュフローが回っていきそうか，といういざというときの備えの話．

isize 住宅情報などに掲載されている近隣の賃貸物件一覧をみて計算した想定家賃収入に適当な空室率を掛けて，適当に賃貸管理会社費用も引いて，さらに管理費・修繕費・固定資産税を引いた残りが月々ローン返済額より多くないと苦しいだろう，逆にその線がクリアできる程度には頭金を準備できないとさすがに買えないなという腹ではいた．

都心で駅近ならそんなに急激には賃貸価格も下がらないとは思えるけど，上記の引算の結果は十分大きい金額のプラスの方でないと，とも思っていた．

今回購入した物件は，賃貸利回りは7%ぐらいで標準的だが，空室率だの賃貸管理会社費用だのを考えなければ，全部引いた残りでこれまで借りていた賃貸の家賃＋α まで捻出できると計算できたのでまぁいいかなと判断した. 私はこの手のことが非常に気になる人なので，【住む】【貸す】まで条件をクリアしたことでほぼ○と結論づけた．

こういう【貸す】系の話を誰かにすると「え～そんなことまで考えてるの」とよくいわれるのだけど，逆にそんな考え方しかできない性分なのである意味しょうがない．逆に，限られた観点以外のことは一切気にもしないので妻には「何も考えてくれない」とむしろ詰られることの方が多かったのは妻のブログに詳しい．

【売る】

この辺になると判断要因の中での優先順位は十分低いが，一応チェックだけはしておいた．

現時点で割高ではないか

あまり地価が下がらない地域と思えるか

現時点で割高ではないかについては突き詰めて考えると難しいので，敷地権の持分面積に最寄の公示地価を掛けて，建物の固定資産評価額（償却後の再建築価格とみなせる）を足してむにゃむにゃ計算してみた．購入価格の91%と出たので卸値プラス1割なら少なくとも大損はしてないと判断した．大体売値がいつもこうやってコストベースに決まるわけではないのは承知の上だけど，他にいい基準もないのでまぁこんなところだろう．

また地価が下がらないかについても，少なくとも公示地価ベースでは，下げ止まって上げに転じた区にあり，かつ，今年同じ丁目内の3地点全て横ばいだったのでとりあえず後者も○と思うことにした．遷都するかも知れないとか考え出したら日が暮れるのでよしておく．

移り住んだ結果は，

【住む】については

角部屋は風通しがいい
湿気のことも事前に多少考えるべきだったか

予想外に角部屋は風通しがいいということに気づいた．そんなことも知らずに角部屋とこだわっていたのはかなり不覚．物件チラシなどで角部屋を売り文句にするのはプライバシー要因だけだとこれまでは思っていたので．窓が三面にあると風ががんがん流れる．

新築物件のチラシなどで価格を眺めていても角部屋だといって別段評価されていない様子．居住性に大きな影響がある割に世間一般ではこの点には無頓着なようだ．「世の奥さんは内装だけで釣れるので騙すのにチョロく，その上購入の主導権までもっている」等と口にする不動産業界人は多いがそのおかげで角部屋に対する価格の上乗せが小さくて済んでいるともいえる．内装は高々数百万円でどうにでも変更が効くが，躯体に関わる部分は買った後ではどうにもできない．騙される人が大多数なおかげで安く角部屋が入手できる訳でおちおち足を向けて寝られない．（ってどっちの方角にも足を向けられないな）

あと室内がどうも湿気ているという事実を突きつけられた．坂の下に以前上水だか川だかが流れていたせいかも知れないし，庭に盛った土が水を含んでるからかもしれない．リフォーム時に巾木（はばき）がかなり湿気てるのを見てしまったので，入居後早速除湿機を導入して不在時に日に2時間ずつ稼動させている．最初はどこからこんなに水が沸いてくるのかと思ったが，2巡もすると除湿される水の量が劇的に減った(水回り部分以外)．案外クロス(壁紙)，吊ってる衣服や書籍などが湿気てただけなのかも知れない．

細かなところでは，

高台にあるのでカーテンをきっちりしなくても周りから覗かれようもなく，また高い建物が建つ余地もない立地なのは安心に感じはじめてきた．今後の要チェック点に加えていいかも知れない．

専用庭に木々が生い茂り雑草だらけになりつつあるので，それをそのうち何とかしなきゃいけないのがちょっと気が重い．

【貸す】についてはあんまり変化なし．というほど日数たってないし．

ローン返済にはまだ窮してない（ってまだ一回しか返してないけど）
いまの時期は特に出物が少なくて比較しにくいのだが，とりあえず近辺の(少なくとも貸主希望)賃貸価格は下がってなさそう

【売る】についてもあんまり変化なし

最寄り駅の一つが「人気断トツ」とか週刊誌に出てたせいか，チラシでの近隣の売主希望価格相場は若干チャレンジングになった気はする．
（けど成約価格相場が実際上がったかどうかは知らない）

私が購入前に考え，また入居後に感じたことはこんなところだ．

ただ，郊外が好きな人が想定賃貸利回りだけ考えてイヤイヤ都心に住んだり，埋立地は沈むんじゃないかと夜もおちおち寝られない信条の人が値上がりだけを考えて人気の臨海部に住んだりするのも本末転倒なので，適当に優先順位を考えつつ参考にしてくださいませ．

P.S. 2004.7.11

ふとアサヒコムを見ていて見つけたのだが，30-50代の主婦にきいた自分のマンションでイライラしていることの記事．

確かに設計者に文句いうのもいい憂さ晴らしかも知れないが，私はむしろ，どこみて選んだんだろう? と思わざるを得ない．自分で稼がない人に選ばせると，大きな買い物なのに，何もみないでこういう訳判らん買い物しちゃうんだなぁとも．

あと躯体部に全然関係ない，極めて安価なリフォームで解消できそうな問題点がたくさんあるんだけど，本読んで勉強したりしないから一生気づかないでそのまま愚痴いいながら暮らすんだろうなぁとも．

# ご愁傷様というべきなのか，自業自得というべきなのか，それとも商機だと思うべきなのか,,,

マンションを買うことに

日曜日に値切って申し込んでおいたマンション購入話が今日とんとんと進んだ．大過がなければ，5月中旬には引越しだ．

特に私は，なんら準備してなかったので結構大変だ．

実印を作るところからはじめて，ローン組んで，基本的な収納家具も適当に揃えて，光ひいて，それから引っ越すとなると，これからしばらくはかなりパワーを使う．きっとこれから2ヶ月間，テンション高くしていないと体も保たないと思う．

がんばろ．

オープンルーム見学

自宅から歩いて１分弱のマンションのオープンルームを見学し申込書を書いてきた．

]]> 物件自体は非常によく，間取りも構造の頑丈さも，もちろん立地も夫婦とも大変気に入った．ただ，常々想定している金額をわずかに超えていたので若干値切った価格を提示して帰ってきた．なので，うまく成約するかはどうかは五分五分かな?

私自身ある種へんなこだわりがあって，「自分の理想と思う生活を多少無理をしても続けていないと，元々自分がどういう暮らしを目指していたのか判らなくなる」という信念に近い考えをもっている．

住むところについても，私が「渋谷区上原じゃないとイヤだ」といい張ったために，いまの賃貸のメゾネットも借りるのに妻にもかなり苦労させてしまった．かれこれ半年ぐらい探してたかな?

他にも，ダイビングに行きたきゃ潜りに行き，歌舞伎を観たけりゃ観に行く生活は快適であり，いい刺激を日々受けている．

あんまりどうでもいい副産物としては，ジャージを着た芸能人が自転車乗ってるのをちらほら見かけたり，坂の下にある（株）デジタルガレージに向かう BitValley な社長たち大概全員と横断歩道で出会ったことがあったり変な副産物もある，まぁこっちはあんまりどうでもいいか．

マンション成約するといいんだけど，どうなるのかは今週のお楽しみ．うまく行くといいな．

カシコい住まい選び

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