のりこWebSite

不動産交渉の行方

先日来、不動産屋さんを通じて売主の方に修理費を負担してもらおうとしている件について、電話で話すのも何なので、疲れてはいましたが、昨夜不動産屋さんに夫と一緒に行って、話をしてきました。

事前に電話で話した際に、「今回の件はルール違反だと売主の方が相当怒っている」と不動産屋さんから聞いていたので、私達にとって腑に落ちない状況でした。私達から売主の方に通知した内容は「要修理箇所があるので話し合いたい」ということだけだったのに、何故か通知なしに先に修理してしかも金額まで出ているなんて･･･云々と怒っていらっしゃると聞いたからです。私達は売主の方を怒らせる気はほとほとなく、話し合いで落としどころを見つけたいという気持ちです。

何故こうなったか、わかりました。
①売主の方は、こうした交渉は仲介業者を通じてやるものだと思っていたのに直接買主から連絡があったことに対し、気分を害した
←私達は、売買契約後の交渉は民事なので、売主と買主の間で行うものだと思っていた

②不動産屋さんが、私達がお知らせした要修理箇所と費用について売主に通知していた
←私達は、売主が何故「事前通知なく修理した」と怒っているか不明だった

③今回の売買金額に色をつけたのは、中古物件で何か不備があるかもしれないと売主が考えていたからだった（私達は売主の提示価格より下の価格で買値を提示していました）
←不動産屋さんと売主の間でどのような交渉があったのか、私達は知らない

④売主側は弁護士と相談して、今回の件は契約書に対するルール違反だと主張
←契約書には、"急を要する場合"は事前通知を要さない、と読める文言があり、それ以外については売主に欠陥をチェックさせる機会を与える、と書いています。私達は"まだ修理を施していないもの"と"暮らす上で緊急を要すると判断してすでに修理を施したもの"の2段構えで不動産屋さんには通知しています。つまり、全て修理を施したわけではありませんが、どうも売主の方はそのあたりを区別されていないようです。

不動産屋さんは昨夜、「中古物件は"スケルトン"だと思ってください」と言いました。初めて聞く言葉なのでどういうことか尋ねてみたら、"中古物件は躯体部分のみを販売しており、什器などの付属設備は価格に入っていない"ということらしいいです。でも私達はそういう説明は受けていません。

ところで東京都住宅局で確認したところ、「物件状況確認書」（付帯設備は何か、雨漏りなどの有無、欠陥が共用部分に端を発している場合は売主は責任を問われない、ということが書いてある）は売主と仲介業者（不動産屋）の間で確認しながら作成するものだそうです。夫は念のために契約時など大切な場面の状況を録音しており、それを再生してみると、付帯設備は不動産屋さんが一方的に作っており、行政上、問題のある作成をしていることがわかりました。

と、色々な状況、情報を整理した上で私達は今回の件につき、売主とも不動産屋さんとももめるのは不利益だと考え、以下のように落とし所を見出すよう、不動産屋さんにお願いしました。

①売主の方に連絡をしたのは上記の理由からであり、それが結果的に売主の方の気分を害したのであれば、それに対しては申し訳ないと思う
②ただし通知した以外にも多々修理は施しており、今回はまだ修理を施していない空調設備の不備の部分のみに絞って、費用負担をお願いしたい
③②にあたって、現況を確認するならば、時間を設けて見ていただく機会を設ける

今後、売主側がどう出てくるかはわかりません。誠意があるかないかというのは費用負担を多少なりともしてくれるかどうかです。この結果は待つしかありません。

ちなみに今後、中古物件を購入なさる方への注意事項：
瑕疵担保は雨漏り、シロアリなどによる木部腐食、など4箇所のみを指す、と主張する業者がありますが、現実には、売主の瑕疵担保責任を決定できるのは裁判所のみです。

瑕疵担保の定義は明確には定まっておらず、結局は上記4箇所以外については売主との交渉によるところが大きいため、予め、修理必要箇所が有る場合は物件状況確認書に明記してもらうなど文書に残した上で、物件の価格交渉をした方が後が楽です。

不動産屋さんはあくまでも中立の立場にいます。売主の代理ではありません。交渉をスムーズに行ってくれない業者に対しては、東京都住宅局に通知するという警告を発することができます。

何よりも、不動産売買をする前に東京都住宅局で過去に業者や物件に問題があったかどうかを閲覧できるので、それを確認した方が無難でしょう。

Posted by noriko at June 13, 2004 11:49 AM | トラックバック

名前（ニックネーム可）とメールアドレスは必ず入力してください．
メールアドレスは管理者にのみ通知されます．