July 04, 2004
不動産交渉の決着
夫が久々に記事を更新したところですが、土曜に不動産屋さんからメールを頂いたので、これまで数回書いてきた冷暖房機の故障費用の決着についてまとめておきます。
今回の件について結論から言うと、売主の方は今回の冷暖房機の修理費用を持つ気はないと書面で回答されたとのこと。その理由は、
① あくまでも付帯設備である←瑕疵担保責任の範疇ではない
② 中古物件で、売買成立まで1年強居住していなかったので、いつの段階で故障したかは立証できない
③ 中古物件価格の中に、万が一の修理費分は織り込み済み
とまぁ、こんなところです。
先日不動産屋さんの担当者の方がいらっしゃって、これらのことについて詳しく説明されました。当初は売主・買主間の問題だと考えていましたが、今回の件については売主の方の誠意というか気持ち次第だと最終的には思っていたので、払わないという結論を出されたのであればそれ以上争う気はありません。
ただ、不動産屋さんの書類の作り方、説明の仕方に問題があったことは事実でした。私達は証拠（交渉時の会話は全てICレコーダーで録音している）があるので、不動産屋さんを東京都住宅局に訴えることも可能（そうなると行政指導の対象になる）だし、それが困るであろう不動産屋さんに仲介料から修理費をもってもらう、という交渉も可能ではありました。ただ様々な観点から売主、不動産屋さんとは争うことは得策ではないと考えたので、"恩を売っておいた"形を取っています。
所詮、修理費を払ってもらえなかったのなら交渉は失敗だ、とか、はじめからやるべきじゃなかったなんて夫は言いますが、私は自分の勉強になったと思うし、仕事を除いたときに残るのは人間関係だと常日頃思っているので、その若い担当者のキャリアを傷つけるのは忍びないと思いました。
ビジネスの世界では通用しない考え方でしょうが、自分で納得しなければ済まない性質なので、とりあえず一段落して雑事から解放されました。土曜のメールには、私達に対し迷惑をかけたことに対するお詫びとともに、①売主の方にこちらの意向（払わないという件で了承したということ）を伝えたところ、先方も了承されたこと、②今回の件は自分の今後の仕事上生かしたいと思うということ、が書いてありました。
今後、特に中古物件で10年超のモノを購入される方、付帯設備の状況について精査に調べてもらうか、或いは、付帯設備に修理が必要となる場合に備えた価格交渉を事前に行うことをお勧めします。業者は皆、"機械は10年で壊れるように作られている"と口を揃えて言いますので。うちの例を反面教師としてご注意あれ。
Posted by noriko at July 4, 2004 01:19 AM | トラックバック名前（ニックネーム可）とメールアドレスは必ず入力してください．
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takerattaです。
法律的な展開を、大変興味深く拝読させていただいておりました。
結末はどうあれ、まずは議論を起こさなくては、その後の展開がないわけで、一悶着起こしたことには、大いなる賞賛に値すると思います。
結果がすべてではなく、その"プロセスが大事"だと思い知らされました。
takerattaも、築20年超の不動産購入の時に、給排水の配管の全交換工事をしてもらって買ったりということがあったのを思い出しました。
不動産売買、大きな買い物ですし、また住む限りついてまわることなので、いっときの判断が大事になりますね。
大変勉強になりました。何はともあれ、お引越しご苦労様でした:-)
のりこさん
お仕事をされながらのこういったトラブルは、さぞや大変だった事でしょう。takerattaさんに同感です！私も２０年前に中古の公団マンションを購入した時の、暑い最中の熱い闘いを思い出しました。水周り一声点検に引っ掛かり、改装したばかりの浴室を壊さねばならなくなったのです。階下の家に先住者の代からの水漏れを指摘され、改修工事を命じられました。階下の住人がその時のマンションの管理委員会に報告したのです。でもそこが仲介に入ってくれたので、これは絶対に瑕疵担保責任を問える！ と委員会の力強い応援を得て、関わりたくない不動産屋と、逃げる売主に対して毅然と立ち向かった事が功を奏し 漸く売主が”費用の折半を支払う”結果に到りました。この場合は法的に明らかに責任を負う義務を追求出来たから良かったのですが、のりこさんの場合は本当に残念です。これから遭遇するかもしれない事実として、多くの人に参考になるでしょう。 その後も家を建てた直後の雨漏り事件も起こり、１０年以上を経てやっと”外壁やり直し工事”までこぎつけた経験もあります。ああー思い出すとぞっとします・・・折角の新居、色々な準備をされお引越しに到った訳です。どうぞ一日も早くお心爽やかにお過ごしになれます様、お祈りしております。
takerattaさん、秋山さん、コメント有難うございます。
法的に磐石の構えで売主の瑕疵担保責任が問えるのは、大きく分けるとお2人が経験された躯体部分に関わること、心理的なこと（前に住んでた人が自殺して売りに出されたことを買主が知らなかった、という善意の買主の場合）になります。これは過去の判例が出ており、売主は逃げることができません。
付帯設備に関しては払いたくない売主と払って欲しい買主の間でもめることが多いそうです。これは本当に売主の気持ち次第、といえます。うちの場合はICレコーダーの録音を再生してみても売主の方は契約時にも正直に状況を説明されていました。こういうことに聡い夫は「これは売主の問題ではなく不動産屋さんの書類の作り方に問題がある」と後から指摘してくれました。
まず売買前の質問時にエアコンは撤廃できるのか？と不動産屋さんに聞いたところ「備えつけなので取り外しはできない」と口頭で答えられました。←この点をもって、弁護士は躯体と一体となっていると訴えることが可能と指摘。
契約にあたって作成される"物件状況に関する説明書"は付帯設備の現況、瑕疵担保責任が問われる躯体に関わる部分について、が書いてありますが、この書類は行政上『売主と不動産屋さんが話し合って作らなければならない』ものなのに、今回不動産屋さんは（良かれと思って）自分がオープンルームで見た限り見つけた付帯設備に○（有無）をつけていった、と明言しています。また備考欄には故障の有無は明記されていません。
また、終盤、話し合わなければわからないと思ったので不動産屋さんに出向いたときに、「今ここでこの付帯設備の現況のエアコンの部分を"無"と書き換えましょうか？」といわれ、正直驚きました。売主との間で作成する書類で売主・買主双方の割り印までしている書類を契約日以降、書き換えるなんて尋常ではない発言です。さばさばしたいい方なんですが、交渉で言ってはいけない禁句をこちらに録音されているわけですから、脇が甘いなぁと思いました。でも不動産屋さんとも争う気はなかったのでその場は聞き流しました（でもICレコーダーはまわっている:-p）。
実際のところ、うちの物件の担当者は後日説明に来てくれた若い男性社員で、上記の数々の発言をしたのはその人の上司にあたる女性社員。契約・交渉の窓口に女性社員がなっていたので、私は担当者が彼女だとばかり勘違いしておりました。
結局、不動産屋に修理代を払わす場合、実際の担当者である若い男性社員の給与から天引きされる恐れがあるそうです。本当か嘘かはわかりませんが、将来独立を目指して入社したばかり、しかも本当は担当者なのに契約の場に立ち合わせてもらえず不満をもっている。だからこそトラブルシューティングをいい経験だと思ってやらせて欲しいと会社に願い出た･･･こういう人のキャリアを傷つけるよりは、今回の詳細について話し聞かせ、今後の交渉にあたってトラブルを未然に防ぐよう話したところ、感謝と報告のメールが来た、というわけです。
夫には無駄な労力をかけすぎだ、同僚にはだまされてる、と言われましたが、済んだことです。人をだますよりはだまされる方がいいというのが信条なので、結局私がお金を払うことになりますが、致し方ありません･･･。
Posted by: のりこ at July 4, 2004 01:22 PM
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